放水救市，金融“战役”，不带楼市玩 | 楼先生问答NO.489
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上周基建类股票大涨，原因是13个省市推出33.83万亿重点投资项目，不难让人想起当年的4万亿。像杭州这样的城市，又一直是重点基建城市。从事金融的朋友说：银行大放水呀，目的就是增加流动性。
这样说可能没有很直观的感受，我举个例子：身边有人抵押贷款，15天前某银行说年华利息是4个点，半个月后说，有款新产品，最低能做到3.85%，而且还是10年期。
增加流动性，扩大内需，是接下来经济工作的重点方向，利率必然要有一段时间处于下降通道，所以为什么还有人在犹豫要不要转LPR？在我们这个地方，跟着政策走，不说吃到肉，喝口汤还是有机会的。
但也要明白一个事情，不要有误解：中央对房地产还是非常谨慎。这两天，央行、财政部、银保监会特别强调：房住不炒。然后驻马店被约谈，17项稳楼市政策撤下，以及广州商办项目的三条内容被删除，都是非常明确的信号。
从政府给钱的态度能看出来，给房地产的钱，还不便宜。
另一个信号是，开发商积极拿地了。房地产这个行业很简单，钱多了就多拿地、多开发，钱少了就多卖房、少拿地。比如勾庄那块地溢价率不算低，但著名的开发商还是拿了。只要钱多，聪明的开发商自己就会玩起来。
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800万、排屋/下叠带地下室、颐和江南
@Ada
您好，老师。我是自由职业，在家工作时间较多，不用考虑交通但会考虑是否保值生活是否便利。现住府苑新村面积130方，小区挺好就是房子装修已老旧。目前急切想改善，预算总价800万的小排屋或下叠（因为想要地下一层做存储空间）有什么可推荐的吗？新房二手都可以。PS：必须卖了府苑才有购房资格或买不限购区。
楼先生：二选一的话，还是置换吧。当然买一套青山湖科技城的排屋，也不是完全不可以，但在有选择的情况下，不是很推荐，换一套地段更主流的房子，更符合资产上升的规律。如果想要地下室，买一套下叠就可以满足，天空之城也有叠墅，相比湖畔雲庐，面积要可控一些。
如果可以舍弃现在的生活圈，精装修的叠墅，在之江核心区也有两个选择，一个珊瑚世纪，一个云境。跟未来科技城相比，这里西湖区有学区优势。至于排屋的话，一千万以内主要集中在闲林、南湖一带，比如南湖明月、桃源小镇、中梁御府等等，或者良渚方向，联发的藏珑大境和北大资源开发的中式合院，颐和江南，单价4万6左右。
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澄品/钱江世纪城、丹枫四季/区政府板块
@雪
您好，保利澄品和滨江丹枫四季院，自住兼投资的考虑，升值空间哪个好？
楼先生：这两个楼盘，一个滨江区，一个萧山区，地段没有本质区别。以后看，奥体与滨江会完全融合在一起，互相共享城市资源。这样看看，未来的升值前景，也不会是谁能占绝对优势的。其实从二手房市场上已经能够看得出来，二者的差距已经不大了。
澄品经过市场检验，已经是红盘，难买程度不会降低。丹枫四季也会很难买，听说第一批房源已经不愁卖的节奏了，它的限价差不多就在4.8万，听说正在努力4.92万，700万出头能搞定。总的来讲，不管能买到哪一个，都是可以的。
买钱江世纪城，对学区不要有太多的期待，要求得放低一点。丹枫四季对面的小学，尽管算不上有多好，但至少还是主城区，比得过钱江世纪城。另外区政府板块就剩下丹枫四季这一个在售新盘，而奥体今年供应更多，除了澄品，还有御虹府，以及嘉品和君品华庭，都是滨江出品。
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500万、89方/学区房、大关/杭源里108方
@阿宝
新婚夫妻，马上迎来宝宝，89方左右，500万及以内的学区房，可以推荐吗？目前两人滨江上班，但两年内两人的公司都会搬迁至余杭区，所以可以接受市区所有板块。
楼先生：余杭太大了，整个北面和西面都属于余杭区。如果是城西的方向，可以选择未来科技城的新盘，限价比较厉害，能摇到的话，还是很划算。未来科技城核心区有杭州富力中心和天空之城，500万的总价，可以买到很宽敞的面积。只是学区没有太大竞争力，只能说普通，那些学校都需要一定的培育期。
对学区有比较高的要求，可以是西湖区的次新房，往西溪板块、蒋村板块，都能买到很不错的房子，比如和家园、玉泉，以及河滨之城、西庐。到拱墅区，蓝孔雀这一带有华师大附小可以期待，桥西有卖鱼桥小学，总之，要更符合学区要求，更多只能到二手房里去选。新房的话，只有大关的杭源里，有一个108方，会很难买，要拼运气。
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总价280万、主城区/兼顾学区、三墩北
@吴文君
老师您好，总价280万以内，最好是主城区，自住兼小孩上学（生活配套成熟些），请问有什么建议吗？或者2010年后的那些次新房也可以考虑。
楼先生：要留在主城区，重点关注三个板块，一个丁桥，属于江干区，一个桃源，属于拱墅区，另一个三墩北，西湖区。从学区排序，三墩北排在最前面，这里有求是旗下的星洲小学，有嘉绿苑的学校，还有文理小学。很多人就是冲着学区买到三墩北的，而且今年三墩北限价丝毫未松，还是2.8万。
其次是拱墅区。这几年拱墅区在教育上也花了很大的精力，决心很大，也一定发展。对你来讲，只能关注桃源板块，其它位置比较难，可以等一等联发的现房楼盘。二手房的话，就看能不能碰到实惠的房源了。至于江干区的丁桥，学区当然没法跟西湖区比，这里的新房三万出头，比如天阳的东寰名邸，现房。
总之，280万的预算，在这三个区域，都不会很好买，想要买到不错的商品房，要等机会，更要看运气。除非是回迁房、经适房之类，总价会便宜得多，但不推荐。如果要留在主城区，最好预算再往上提一提。
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400万、未来科技城、市北、艮北/笕桥
@饶菲
我是刚落户杭州但工作在外省，想买一套400万左右有升值空间、就医和就学环境较好，交通便利的小三房，孩子刚上幼儿园，十年后可能会去杭州读书，老人60出头。因多年不在杭州生活情况不太熟悉，求荐三五处性价比高的楼盘，个人倾向于中心城区，感谢。
楼先生：不用考虑那么多，十年后可能才会用到的房子，不要给自己设置那么多条条框框。换句话说，等你要用到这个房子时，现在再喜欢好了，到时也可能嫌这嫌那。记住一点，房子是会更新换代的。你只要想：看好杭州，同时看涨杭州房价，然后决定在杭州配置资产。现阶段，这样就够了。
然后选择一套符合总价预算的主流房子就可以了。至于400万的预算，未来科技城是一个选择方向，从性价比来看，是很理想的。虽然不属于主城区，但未来科技城本身就是一个小城市的感觉，而且年轻人多。另一个选择方向可以是萧山市北，紧挨着奥体，3.75万的价格，性价比也是肉眼可见，比如拥翠府、拥涛府以及桂语听澜。
如果预算比较充足，可以关注主城区4万的新盘，比如笕桥，有绿城的春来晓园，还有接下来的合景、甘肃建设、金隅等项目。再比如艮北，天悦江湾、公园1872，印象中还有一些115方左右的户型，可以关注一下。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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